Dans le tourbillon politique de l’urbanisme, la nouvelle loi terrain constructible 2023, pourrait bien être la plus radicale des transformations à venir. Cette réforme du code de l’urbanisme entend améliorer les conditions de réalisation du logement collectif dans les zones tendues et le traitement fiscal des plus-values de cession des terrains à bâtir. Cet article explore l’impact de cette législation sur les différents secteurs géographiques et dresse un tableau chronologique des changements à venir. Les certificats d’urbanisme, la pénurie en zones tendues, la fiscalité et autres aspects importants seront passés au crible.

Tous les certificats d’urbanisme ont un effet cristallisateur

Alors que la loi de 2023 entrera en vigueur, elle amènera des modifications majeures concernant les certificats d’urbanisme. Ces derniers, avec leur « effet cristallisateur », permettent de sécuriser les droits à construire tout au long de la durée de l’autorisation. C’est une disposition qui protège les propriétaires contre les évolutions défavorables des règles d’urbanisme.

Or, la législation prévoit de généraliser cet effet à tous les certificats, instaurant une forme de « garantie » dans les opérations immobilières. Cela pourrait offrir une stabilité accrue aux investisseurs et aux propriétaires, mais il faudra veiller à ne pas dénaturer l’objet même des certificats d’urbanisme, outils essentiels de régulation et de planification.

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Manque de foncier constructible en zone tendue

Un autre volet majeur de la loi est celui du déficit de terrains constructibles dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande de logement excède largement l’offre. C’est une problématique qui n’est pas nouvelle mais qui est exacerbée par l’évolution démographique et la pression immobilière.

La loi propose des mesures incitatives pour encourager la cession de terrains en vue de constructions. Si l’objectif est louable, le risque d’un marché du foncier surchauffé et d’une érosion du tissu agricole et naturel est réel. Comment trouver le juste milieu entre intensification urbaine et préservation des espaces verts ? La question reste ouverte.

Forte réduction d’impôt sur les plus-values des terrains à bâtir

Afin de libérer du foncier, la loi introduit des mesures fiscales destinées à encourager la cession de terrains à bâtir. Elles se traduisent notamment par un abattement significatif sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain à bâtir.

Changera-t-elle la donne pour le marché immobilier? Potentiellement, oui. Mais cette manœuvre fiscale pourrait-elle également causer une inflation indésirable du coût des terrains en zones tendues? C’est une possibilité que les décideurs politiques et les parties prenantes du secteur de l’immobilier devront surveiller de près.

Quels secteurs géographiques sont concernés par ces abattements?

Ces abattements fiscaux ne seront pas uniformes sur l’ensemble du territoire. Ils seront plus importants dans les zones où la demande de logement est la plus forte – autrement dit, les zones tendues.

Ces mesures, bien que potentiellement avantageuses pour les propriétaires de terrains constructibles, peuvent néanmoins creuser les inégalités territoriales. Les zones rurales et les petites agglomérations, moins attractives pour les promoteurs, pourraient être laissées pour compte.

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Quand ces abattements exceptionnels seront-ils en place et pour combien de temps?

Concrètement, ces changements fiscaux interviendront dès l’entrée en vigueur de la loi en 2023. La durée de l’application de ces dispositions reste toutefois incertaine. Seront-elles maintenues sur le long terme ou fera-t-on face à une politique de yo-yo?

Cette insécurité juridique peut être source d’instabilité pour le marché immobilier. La mise en place de mesures claires et cohérentes serait donc salutaire pour les acteurs du foncier, qu’ils soient vendeurs, acheteurs ou promoteurs.

Prochaines étapes

En analysant la loi de façon objective, il est clair qu’elle apporte de nouvelles dynamiques dans le secteur de l’immobilier. Toutefois, une vigilance constante sera nécessaire pour évaluer son impact réel. Quoi qu’il en soit, nul ne peut nier l’ampleur du défi que cela représente pour le secteur immobilier français.

Sous-titres Points clés à retenir
Effet cristallisateur des certificats d’urbanisme Généralisation de ce dispositif, protection accrue contre changements d’urbanisme
Manque de foncier constructible en zones tendues Loi encourage cession de terrains mais risque d’eroder espaces verts
Abattement fiscal sur plus-values de cession de terrains à bâtir Potentiellement inflationniste, à surveiller
Zones géographiques concernées par les abattements Zones tendues majoritairement, risque d’exacerbation des inégalités territoriales
Mise en place et durée des abattements A partir de 2023, durée indéterminée, nécessité de stabilité fiscale

FAQ

Qu’est-ce que la future loi ZAN ?

La future loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) est un projet de loi français visant à limiter le recours à l’artificialisation des sols. Elle a pour objectif de protéger les espaces naturels et agricoles et de favoriser la rénovation des friches ou bâtiments existants plutôt que la construction sur de nouvelles terres. Les détails spécifiques de l’application de cette loi reste à définir.

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Qu’est-ce que la loi zéro artificialisation nette ?

La loi ‘zéro artificialisation nette’ est une mesure environnementale qui vise à arrêter l’augmentation de l’espace urbanisé au détriment des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Le principe est de compenser tout nouvel aménagement par la réhabilitation d’un espace déjà artificialisé. Elle est destinée à lutter contre l’étalement urbain et la perte de biodiversité.

Comment rendre un terrain non constructible ?

Pour rendre un terrain non constructible, il faut modifier le plan local d’urbanisme (PLU) en liaison avec la mairie ou l’autorité compétente. Cependant, il est important de noter que ce processus nécessite une justification pertinente et une décision officielle. Le terrain peut devenir non constructible si son usage est destiné à la protection de l’environnement, à l’agriculture, ou s’il présente un risque pour la sécurité.

Qui peut déclasser un terrain ?

Le déclassement d’un terrain peut être réalisé par les autorités locales ou le gouvernement. Cela peut également être fait par une municipalité dans certains cas, si le terrain est situé dans leur juridiction. Le propriétaire du terrain ne peut pas le déclasser lui-même sans l’accord de ces entités.